未签订书面合同是否成立房屋买卖关系

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基本案情:
张某某与未某某系夫妻关系。张某某与济南某置业公司于2014年达成307号房屋认购意向,约定认购房屋面积为70.48平方米,总价为2013712元,并确定首付款为1013712元,贷款1000000元。后未某某向济南某置业公司付款1013712元。济南某置业公司主张向张某某邮寄了《签约邀请函》和《解除优先购买权通知函》,在要求张某某签署正式的商品房买卖合同无果后,通知张某某解除其优先购买权。张某某主张济南某置业公司并未按照其留存的地址邮寄,并主张从未收到济南某置业公司邮寄的上述材料。现济南某置业公司将涉案房屋另行出售,张某某遂诉至法院,要求返还已付购房款、利息并赔偿损失1013712元。
法院判决:
张某某与济南某置业公司虽未签订商品房买卖合同,但是双方对于当事人名称、商品房的基本状况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式等进行了确认,济南某置业公司亦按照双方约定收取购房款,故张某某与济南某置业公司之间成立商品房买卖合同关系。济南某置业公司明确认可涉案房屋已经另行出售,无法继续履行合同,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定,判令济南某置业公司应当返还张某某已经支付的购房款、购房款利息并赔偿不超过已付购房款一倍的损失。
律师提醒您:
双方未签订书面买卖合同或仅签订了购房意向书,是否成立房屋买卖合同关系。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定,商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。认定为商品房买卖合同关系的关键在于是否符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,即当事人名称、商品房的基本状况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式等。如具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,双方成立商品房买卖合同关系。
一房二卖的后果。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定:“具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人”。济南某置业公司在与张某某虽未签订商品房买卖合同,但双方已经成立房屋买卖合同关系,济南某置业公司在收取首付款后,又将涉案房屋另行出售,应当返还已经支付的购房款及已付购房款利息并赔偿不超过已付购房款一倍的损失。
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