租的房子没到期,照样被强制执行

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案情回顾
小天在大学毕业一年多时,由于工作原因在公司附近租房,经过多方近“自查自纠”,进行签订房屋租赁合同,约定租期两年。入住不到一年时,小天出门上班,走到小区门口,一群人正围着告示栏指指点点,在好奇心的驱使下,小天驻足告示栏前看到:“拍卖公告:法院拟对本小区A栋25-1号房产进行司法拍卖,请居住在涉案房产内的人员在指定日期内自行迁出,逾期不迁,法院将强制搬迁。”小天一看,“A栋25-1号不就是自己租的那套房子吗?”小天这下慌了,赶紧联系房东老王。老王答复:自己欠钱还不上被告到法院,法院现在要拍卖这套房产抵债,现在是“泥菩萨过江,自身难保”。小王实在不甘心:好不容易找到个称心的房子,这才住了不到1年,不想搬来搬去折腾了,而且,当初和老王签订的租房合同上明确约定租期两年,现在还差一年到期,法院总不能不承认这租房合同的效力吧?于是,小天向发布拍卖公告的重庆市第四中级人民法院提起异议,请求法院中止对案涉房产的执行。
法院裁判
重庆四中院审查之后,裁定驳回小天提出的异议。后对案涉房产进行拍卖,老张竞拍成功,买受房产。在请示重庆市高级人民法院许可之后,在重庆四中法院执行人员组织下,老张和小天展开协商,老张同意继受原租房合同,小天得以继续承租。
以案说法
租赁权的性质为债权,但为保护承租人的利益,法律强化其效力,从而使其有物权化的趋势。租赁权主要权能为租赁期限内承租人对租赁物的占有权及使用权。合同法第二百二十九条规定:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力,该规定明确了“买卖不破租赁”的原则,即租赁期内即使租赁物的所有权发生变动,租赁物的受让人仍应当承受原租赁关系的约束,旨在保护承租人的合法权益。但是,承租人依据合法有效的租赁合同在租赁期内对租赁物的占有、使用权不因租赁物所有权的变动而受影响,不能进一步理解为禁止租赁物在租赁期间发生物权变动,否则便是对所有权的过分限制。因为物权变动既可以基于法律行为的发生,也可以基于公法行为(如征收、征用、拍卖、变卖等)的发生。即便承租人对执行财产享有的租赁权真实、合法、有效,也不得基于该权利对抗法院对执行财产的处置。
承租人虽然不得基于租赁权对抗法院对执行财产的处置,但可以向法院主张在处置租赁物时对租赁关系予以披露,或向法院主张保障承租人在法院公开处置租赁物过程中的知情权、优先购买权和参与竞价权。
律师寄语
  “执行难”是一个系统性难题,其表现形式多种多样,最常见、最被公众所了解的就是“查人找物难”和“财产变现难”。对不动产的“变现”更是涉及到很多具体问题,如何保护平衡房屋承租人的权益就是其中之一,对此,最高人民法院依据房屋租赁的不同情形、不同时间阶段对具体问题进行了具体规定,既有效保障了申请人执行债权的及时清偿,又兼顾保护了善意承租人的合法权益,承租人遇到相应情况可依程序寻求救济。
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