邓某房屋买卖合同纠纷

 新闻资讯     |      2018-11-01 | 阅读人数:56

案情介绍:
2016年3月,张先生花70万元买下位于郑州市惠济区的一套90平方米住房。4个月过去后,房价飙升了一倍,他准备以160万的价格出售住房,并委托中介公司代理销售。价值160万元的一套住房,在房主、买主和中介公司的共同努力下,房屋主管部门看到的房屋买卖合同上只有60万元。之后张先生诉至法院,要求解除合同。最终法院判张先生胜诉。为避税签了阴阳合同,最终却鸡飞蛋打。
争议焦点:
阴阳合同效力认定存在争议。阴阳合同是指在一次交易中同时签订两份不同的合同,其中一份具有虚假性,另一份为真实意思表示。在二手房交易中,“阴合同”显示买卖双方真实的成交价格,而“阳合同”则根据使用需要有所不同,一种是虚高的房价合同交给银行,以申请更多按揭贷款;另一种是填低房价的合同交给房地产交易中心过户,以便少交税。买卖双方签订“阴阳合同”后,虽然也可能侥幸蒙混过关,但由于这类合同大多都存在未经登记、约定不明甚至只是口头约定等情况,履行过程中很容易出现矛盾。
律师评析
签订两份不同价格的房屋买卖合同,是阴阳合同的一种方式。还有一种方式,是把房屋买卖价格签低,然后另签一份装修补偿协议和旧家具买卖协议,以装修补偿款和家具款的名义,补足房屋实际成交价。按照我国《合同法》第52条规定,“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益”的合同是无效合同。阴阳合同以虚报价格来逃避国家税收或骗取高额贷款损害国 家税收和第三人的合法利益,属于无效合同。第56条规定,无效的合同自始没有法律约束力。合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。司法实践中,如签订的“阴阳合同”仅仅是虚假价格,则该价格条款无效,但不影响其他部分效力,即其他部分仍然有效。
    订立“阴阳合同”这种做法会带来不尽的麻烦,而且也会给买卖双方带来不小的风险。
对于买方来说存在以下风险:1、真实意思认定的风险。由于价格、付款方式约定不清楚或无法确定为真实意思,则可能导致部分条款不具有约束力,进而导致买卖不能顺利进行。2、无法取得高额贷款的风险。3、再售承担高费用的风险。4、合同不成立的风险。5、行政处罚和刑事追究的风险。
对于卖方来说存在以下风险:1、宣告无效的风险。2、房款不能全额收回的风险。3、行政处罚和刑事追究的风险。
对于想偷、逃税的房产交易当事人来说,这种做法有违法、犯罪的嫌疑,造成交易双方当事人不必要的重大经济损失。买卖房屋不可贪小利,阴阳合同避税风险大!
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